Hizmetlerimiz
Arsa ve Projede Değerin Çekirdeği—HBU, Veri Disiplini ve Savunulabilir Model
Değerlemenin tek bir doğru cevabı yok; veriye dayalı, yöntemsel olarak tutarlı ve savunulabilir bir çerçeve var. Phoenix, arsa ve proje değerlemede En Verimli ve En İyi Kullanım (HBU) prensibini merkeze alır; Pazar Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı (DCF) ile üç ayaklı bir analiz kurar. Amaç, yatırım kararını “hissiyatla” değil, test edilmiş senaryolarla vermektir.
Neyi Çözüyoruz?
Belirsiz imar hakları ve plan notları
Gerçekçi olmayan m² satış/kira varsayımları
Maliyet enflasyonu ve tedarik riski
Hukuki engeller ve takyidatlar
Eksik veri nedeniyle hatalı IRR beklentisi
Yaklaşımımız: 5 Basamak
HBU Analizi: İmar, erişim, çevre arz–talep, gelir potansiyeli ve regülasyon kısıtlarıyla en verimli kullanım.
Due Diligence (Teknik–Hukuki): Tapu–takyidat, imar/plan notları, jeoteknik, zemin, altyapı, çevresel etkiler.
Veri Toplama ve Karşılaştırmalar: Emsal arsa ve ürün satış/kira değerleri; boşluk oranı, absorpsiyon hızı.
Üç Yöntem – Çapraz Kontrol:
Pazar Yaklaşımı: Emsal düzeltmeleriyle arsa/proje değeri.
Maliyet Yaklaşımı: Arsa + (inşa maliyeti – yıpranma).
Gelir Yaklaşımı (DCF): Satış/kira, gider, CAPEX–OPEX, iskonto ve çıkış kap oranları.
Duyarlılık ve Senaryolar: Fiyat–maliyet–zaman (program) değişimlerinde IRR/NPV etkisi.
Kapsam ve Modüller
İmar & Plan İncelemesi: E: ve Hmax; fonksiyon karışımı; çekme mesafeleri; otopark, sığınak, yangın koşulları.
Teknik İnceleme: Zemin/jeoteknik özetleri, taşıyıcı sistem ve maliyet etkisi, altyapı kapasitesi.
Pazar Analizi: Nüfus/gelir göstergeleri, konum erişilebilirliği, rekabet seti ve fiyat konumlandırma.
Maliyet Modeli: BOQ özetleri, malzeme sepeti, endeksli sözleşme varsayımları.
Gelir Modeli: Tipoloji karması, m² satış/kira, satış hızı (absorpsiyon), pazarlama giderleri.
Finans Modeli: DCF; iskonto oranı, çıkış getirisi (cap rate), finansman varsayımları.
Hukuki Risk Haritası: Takyidat, şerhler, yol–yeşil terkleri, kamulaştırma olasılıkları.
Teslimatlar
Değerleme Raporu (tam): Kapsam, yöntem, varsayımlar, riskler, sonuç ve uyarı bandı
HBU Özeti ve Karar Ağacı
Emsal Veritabanı ve Düzeltmeler
Maliyet–Gelir–Zaman Duyarlılık Tablosu
İmar/Plan Notu Ekleri
Yatırım Komitesi Sunumu – tek sayfada tez, veriler ve öneri
KPI’lar
Sapma Analizi: Gerçekleşen satış/kira ile model farkı (12–24 ay).
Teslim Süresi: Standart arsa için ≤15 iş günü; karmaşık projeler için planlanan bantta.
Veri Kaynağı Çeşitliliği: Birincil/saha + ikincil kaynak dengesi.
Duyarlılık Kapsamı: En az üç senaryo (baz/iyimser/temkinli).
Revizyon Hızı: Plan/imar değişikliklerine 72 saat içinde güncelleme.
SSS
Hangi yöntem esas alınmalı?
Arsa yoğun pazar ise Pazar Yaklaşımı; kira gelirinin belirleyici olduğu varlıklarda DCF ağır basar. Son karar, üç yöntemin uyumlu bandı ile verilir.
İskonto ve cap rate nasıl belirleniyor?
Makro veriler, benzer varlık işlemleri ve risk primleri üzerinden; hassasiyet analiziyle sınanır.
Emsal veri güvenilmezse?
Birincil görüşmeler ve teyitler zorunludur; düşük güven verisi ağırlıklandırılmaz.
Plan değişikliği riski?
Senaryo setinde imar değişikliği ve gecikme maliyeti ayrı test edilir.
Zemin riski ve maliyet etkisi?
Jeoteknik bulgularla taşıyıcı sistem senaryoları; maliyet bandı ona göre belirlenir.
Neden Phoenix?
Çünkü değerlemeyi “tek sayılık sonuç” değil, karar aralığı olarak ele alır, yatırım komitesi diline çeviririz.
CTA
Arsa/projeniz için savunulabilir değerleme istiyorsanız: ik@phoenixgyo.com.tr